【土地・建物の相続登記が義務化】過去の相続も登録しないと過料が発生!?

2023-08-08

使っていない空き家や土地、どうする？

「不動産登記法」が改正され、土地・建物の相続登記が義務化されることが決まりました。これまで義務ではなかった手続きが必要となったことで、不安に思い、きちんと知っておきたいという方もいるのではないでしょうか。

今回は、法改正で相続登記のルールがどう変わったのか、登記しないとどのようなデメリットがあるのか、ポイントに分けて詳しく解説します。

また最後に、相続しても住む予定のない方に向けて、使わない土地・建物の活用方法を紹介しています。

相続登記が義務化される理由

相続登記とは、亡くなった方が所有している土地・建物を相続する際に、不動産名義を相続人に変更することをいいます。

土地・建物の所有者は、法務省の登記簿で記録・管理されているため、相続した人は法務局で手続きを行います。相続登記をすることで、第三者が土地・建物の所有権を登記簿から確認できるようになります。将来的に不動産活用や売却をする際にも、相続登記の手続きは重要といえるでしょう。

しかし、これまで、相続登記の申請には期限が設けられておらず、手続きをしていなかったとしても罰則などのペナルティはありませんでした。

今回の法改正がなされた背景には、登記が義務化されてないこと等により生じる「所有者不明土地」の増加の懸念があります。所有者が分からない土地が増えると、都市開発や公共事業を進める妨げとなったり、放置された土地の雑草やごみの不法投棄などにより、近隣土地へ悪影響を与えたり、といった問題が発生します。

問題の深刻化を防ぐために、具体的な期限と罰則が決定し、相続登記が義務化されることとなったのです。

不動産登記法の改正で変わったこと

それでは、今回の法改正で、どのように制度が変わったのでしょうか？改正後の内容について、４つのポイントに分けて解説します。

相続登記の義務化はいつから？

相続登記の義務化は、2024年（令和６年）4月1日から開始します。現在は任意ですが、改正後、相続人は相続登記をするか相続放棄をする必要があります。

３年以内に登記しないと10万円以下の過料

相続義務化が始まると、不動産を相続した人は、そのことを知った日から３年以内に相続登記をする義務が発生します。正当な理由がなく申請をしなかった場合には、10万円以下の過料が科せられます。

知った日から、ということなので、現在の不動産の所有者が亡くなったことを知らなかったり、亡くなった所有者から、不動産を相続していたことを知らなかった場合には、登記義務は発生しません。

例えば、遺言書があった場合には、遺言によって不動産を相続されたことを知った日から３年以内に申請することになります。遺言がなく、遺産分割協議を行ったときにも、協議が成立し、かつ不動産の相続が含まれることを知った日から３年以内に相続登記を申請する必要があります。

また、正当な理由には、諸事情により３年以内に登記申請を行うのが難しいケースが該当します。

具体的には、相続人が極めて多く、必要書類の収集に時間が必要だったり、相続人の間で遺言の有効性や範囲などが争われているといったケースです。

改正前の相続分も義務化される

登記の義務化は2024年（令和６年）4月1日から始まりますが、施行前に相続していた不動産においても、さかのぼって適用されます。

そのため、現時点で相続登記の手続きをしていない人も、登記申請を行う必要があり、同じように正当な理由がなく申請しなかった場合に、10万円以下の過料が科されます。

期限は、相続登記義務化の施行日（2024年4月1日）、もしくは不動産の相続を知った日のいずれか遅い方から３年以内と定められています。つまり、施行前に相続を知っていた場合には、2027年（令和９年）4月1日まで、施行より後の場合には、その日から３年以内となります。

相続人申告登記の創設

相続人同士の状況によっては、遺産分割協議の話し合いがまとまらず、難航するケースもあります。そこで、相続登記がすぐに出来ない場合の救済措置として、「相続人申告登記」という制度が新設されました。

相続人申告登記は、不動産の登記名義人が亡くなり相続が発生したこと、自分が相続人であることを法務局に申告する制度です。相続人が複数の場合でも単独で申請でき、これにより、罰則である過料も免れます。

ただし、上記の申告内容を証明するだけの制度であるため、登記簿の記録は変わらず、第三者に不動産の所有権を主張することはできません。この後に紹介する「相続登記しないデメリット」を発生させないためにも、遺産分割協議が成立後に、正式に相続登記することが重要となります。

相続登記しないことによるデメリット

これまでは任意だったこと、また手続きに時間や費用が掛かることなどから、不動産を相続しても登記をしないまま放置している人は少なくありません。

相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地の増加などの社会問題が挙げられますが、登記しないことで相続人自身が不利益を被ることもあります。

義務化によって科される過料以外のデメリットをまとめました。

相続人の数が増え、正確な相続ができなくなる

数世代に渡って相続登記しないままでいると、相続人の数が増え、いざ相続登記をしようとしても遺産分割協議が難航し、正しい相続が行われなくなる可能性があります。

例えば、親が亡くなり、兄弟で不動産を相続した場合、相続登記しないまま亡くなると、孫世代に相続が発生します。孫世代が亡くなればその子どもが相続し、さらにその子どもへ、となると権利関係が複雑化し、誰がどのくらい共有持分を所有しているのかも不明瞭になります。

相続登記するには、全ての相続人の合意が必要となりますが、そもそも面識がない、連絡先が分からないといった状態では、話し合いをすることも難しいでしょう。

この場合、相続当時の遺言書や分割協議書、印鑑証明書などの書類を集めることになります。書類が整っており、相続登記をしていないだけであれば、遺産分割協議をしなくとも書類を使って相続登記の手続きが可能です。

不動産の売却や活用ができなくなる

相続登記をしていない状態では、不動産の売却や活用を行うことが難しくなります。

不動産の売買において、購入者は登記簿の確認を行います。相続登記をしておらず、登記簿上の所有者と現在の所有者が異なる状態では、信頼が得られず取引に応じてくれない可能性があります。

また、融資を受けるために不動産を担保にしてローンを組むことがありますが、こちらも金融機関は登記簿を必ず確認します。登記簿上に所有者の名義がなく、正当な理由がなければ融資を受けさせてもらえないでしょう。

不動産の売却や活用を考えている場合には、早めに相続登記を行うことをおすすめします。

不動産が差し押さえられるリスクがある

相続人の中に借金を抱えている人がいる場合、その債権者（貸した側）が不動産を差し押さえる可能性があります。

代位登記といい、債権者は借金をした債務者（借りた側）に代わって登記申請を行うことができます。本人の同意のもとで行われる代理人による登記とは異なり、代位登記は、債務者に返済資力がなく差し押さえが必要だと判断した際に、債権者によって一方的に登記されるものをいいます。

本来であれば、相続人が遺産分割協議を行って持分を決定しますが、代位登記では、法定相続分で決定した持分で共有登記が行われてしまうため、相続人の希望とは異なるものになることがあるのです。

こういった事態を防ぐためにも登記相続は大事です。

空き家を放置するリスクについて

建物が建っている土地は、固定資産税が最大６分の１になる優遇措置が得られますが、空き家を長い間放置することで、この措置が受けられなくなる可能性があります。

放置された空き家が増加している問題を受けて、2015年5月から「空き家対策特別措置法」が始まりました。これにより、今にも倒壊しそうであったり、害虫や悪臭などが発生していて近隣に悪影響を与える恐れがある家が「特定空き家」に指定されるようになりました。

特定空き家に指定されると、優遇措置が得られなくなり、つまり固定資産税が６倍に増えてしまいます。また自治体から下された指導や勧告に従わない場合、50万円以下の過料が発生します。

それでも空き家の改善がされない場合、建物を解体されるケースもありますので、しっかり対処しなくてはいけません。

さらに、2023年には、「管理不全空き家」という基準が定められました。管理不全空き家とは、このまま放置を続ければ「特定空き家」になる恐れのある空き家を指します。

まだ適用されていませんが、今後、特定空き家に指定されていなくても減税がなくなるなどのリスクが生まれます。空き家を持っている方は、早めのうちに対策しておいた方が良いでしょう。

使わない不動産の活用法

遺産分割協議を行い、家を相続したものの、住む人がいないケースもあるかと思います。

せっかく手に入れた建物を空き家にするのはもったいないですし、管理・維持費用もかかり続けますよね。

そこで、住む人がいない建物の活用方法をまとめました。

そのまま賃貸に出す

比較的手軽にできる活用方法は、賃貸にすることです。

相続したものが戸建て住宅であり、そのままの状態で賃貸に出すことが可能な場合、リフォームなどの費用がかからず、ローンを組む必要もありません。

最大のメリットは入居者から賃料が得られることです。得た賃料は建物の維持費用に充てられる上に、副収入としても期待できます。

建物を解体していないので、将来的に自分自身が住むことも可能です。

リフォーム・リノベーションをして貸し出す

建物が古いなど、そのままでは賃貸に出せない状態であれば、リフォーム・リノベーションをして物件の価値を上げて貸すのもおすすめです。

その際には、どこまで費用をかけて工事するのか、工事により物件の価値はどのくらい上がる見込みがあるのか、を具体的に考えましょう。賃料が上がらなければ、費用をかけて工事をしても利益が出ない恐れがあります。

こちらの方法でも将来的に自分が住むことを考えても良いでしょう。

また、建物によっては、トランクルームとして貸し出すこともできます。

トランクルームとは、自宅外に荷物を収納しておけるサービスのことです。トランクルームにも管理が必要ですが、人が住むために行うものよりは、はるかに簡単なものになります。

建物を解体して土地を活用する

家を解体して更地にすることで、土地を有効活用できるようになります。周囲の環境に合わせて、駐車場経営や太陽光発電パネルを設置すれば副収入が得られます。

もちろん、土地自体を貸すこともできます。

ただし、建物を解体する方法は、建物の解体費用やその後の経営の難しさなどで、赤字になるリスクはあります。また、建物が建っている土地は、固定資産税が最大６分の１になる優遇措置が受けられますが、解体することで優遇措置はなくなってしまうので、建物の取り壊しは、その後の活用方法を含め、慎重に検討した方が良いでしょう。

売却する

相続した家や土地を、将来的に使う予定がない場合は、売却も考えてみましょう。固定資産税などの出費はもちろん、建物や庭の管理にかかる手間もなくなります。また、土地や空き家の放置は近隣住人に迷惑をかけることにもなりかねません。

最近では住宅資材の高騰もあり、新築住宅ではなく中古住宅の購入を考える人も増えています。まずはどのくらいで売れるのか、無料で査定をしてくれるところもあるので地元の不動産会社に相談してみましょう。

空き家の活用についての相談

相続した不動産を維持するには、固定資産税や管理費用などを賄う必要があります。相続人がそのまま住むのであれば、問題ないですが、住む予定がなく有効活用するのであれば、様々なリスクを避ける対策をすることが大切です。

賃貸として利用するとしても、都市部でないエリアでは需要が見込めない場合があります。ずっと空き室のままでは、人が住めるようにするための維持費がかかり続け、経営倒れになるかもしれません。他にも、所有している土地・建物の状況や周辺地域の環境によって、上手くいく方法やそうでないものがあります。

空き家をどうするのか迷ったら、まずはその地域のことをよく知った地元の会社に相談してみることをおすすめします。

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