「リフォーム」する？建て替え「新築」にする？
「古い家」６つの判断基準

2022-10-27

「リフォーム」か、建て替え「新築」か。
まずは優先順位を考えよう

長年暮らしている住宅を住みやすくしたい、そんなときに悩むのが「リフォーム」と「建て替え」のどちらを選択するべきなのか、という問題ですね。

「どちらを選ぶべきか？」は、今の住宅の劣化状況だけではなく、かかる費用や今後の家族構成の変化、古い家への思い入れなどによって、優先順位が違ってくると思います。

今回は、リフォームと建て替えの選択で悩んでいる方に向けて、判断基準を6つのポイントにまとめました。

「リフォーム」「リノベーション」と
「建て替え」の違い

まずは、リフォームと建て替えの違いを知っておきましょう。

リフォームとは、既存の住宅を住みやすくするために、部分的に改修する工事のことをいいます。
新しく建物を建てるのではなく、基本的な構造部分はそのままで、汚れたり老朽化した部分を改修・補修します。
古い建物であれば、耐震性や断熱・気密性能を高める補強工事を併せて行うことが多いです。

部分改修の他、まるごと新築に近い状態にする「フルリフォーム」や、間取りも大幅に変更する「リノベーション」もありますが、その場合は費用が高額になることが多いです。

対して、「建て替え」とは、既存住宅を基礎部分も含めてすべて解体し、新しく建て直す新築工事のことをいいます。

建物を0から新築するため、既存の住宅に縛られず、思い通りの間取りで、耐震性能や省エネ性能など高い技術を使った、自由度の高い家づくりが可能です。

一般的には、リフォームより建て替えの方がトータルの費用が高く、工期も長くなります。
もちろん、リフォームか建て替えかで悩んだときに考慮すべきポイントは、費用や工期だけではありません。
この後に紹介するポイントも併せて、「自分たちは何を優先するか」を多面的に見て判断することが大切です。

リフォーム？それとも建て替え？
６つの判断基準で検討しよう

リフォームと建て替え。どちらが最適なのかは、現在の建物や各家庭の状況によって異なります。

ここでは、判断基準として重要な6つのポイントを紹介していきます。

ポイント１：物理的・法律的に可能かどうか

古い建物の場合、まずは現在の建物や土地において、リフォームや建て替えが法律的に可能なのかどうかを調べる必要があります。

これは、時代によって、建築基準法などの法律が改正されてきたためです。
つまり、古い基準で建てられた家やその土地の状態が、現在の法律では許可されない可能性があるということです。

建て替えの際には、現在の法律基準を満たす必要があり、また大規模な増改築の際には新たな確認申請が必要になることもあります。

今回は、特に建て替えの際に問題となることが多い「接道義務」と、リフォーム時にも問題化しやすい「地盤調査の義務」について解説していきましょう。

接道義務について

「接道義務」とは、建物を建てる敷地が、道路にどう接するべきかを示すものです。

原則として、建物がある敷地は、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上設置していなくてはいけません。これは、災害時に重要となる、緊急車両の通行確保や避難路の確保のために作られた法律です。

接道義務が定められたのは1950年であるため、これより古い建物は、条件を満たしていない場合があります。事前に確認しておきましょう。

ただし、建築基準法上の道路とすることが難しく、交通上や安全上などで問題ないとされる場合や、行政の許可を得た場合には、例外が認められることもあります。

地盤調査の義務について

地盤調査とは、建物を建てるときに、その地盤が建物の重さに耐えられる強さがあるかを調べるものです。

建物が丈夫であっても、地盤が弱いと建物が沈下し傾いてしまいます。現在、地盤調査は義務付けられており、建物を建てる際には、建築業者が然るべき調査をしなければなりません。

この義務付けがなされたのが、2000年以降であり、「地盤が理由で建物が傾いたときには、建築業者や販売業者に責任がある」とされたのも2000年以降です。

つまり、2000年より前の建物には責任を負う必要がなかったため、古い建物は地盤に問題がある場合があります。

地盤が弱いケースは、リフォームでは問題解決できないため、基礎を壊して地盤調査と地盤改良工事をすることになります。

ポイント２：建物の状態の把握

続いての判断基準は、建物の築年数や耐震性、建物の老朽化など、建物の状態の把握です。

築年数ごとに、リフォームと建て替えのどちらがおすすめなのか、何を判断材料とするのかを紹介しましょう。

築40年以上

築40年以上の住宅は、基本的には建て替えの対象となることが多いです。

築40年以上の住宅は、1981年施行の「新耐震設計基準」の前の「旧耐震基準」で建てられた建物です。

震度6強～7程度の地震が起きたとしても、倒壊・崩壊しないことを基準とした「新耐震設計基準」に対して、「旧耐震基準」は、震度5強程度の地震で倒壊・崩壊しないという基準で、それ以上の強い地震は、特に考慮されておりません。

地震に弱い可能性が高く、また柱や基礎など、建物を支える部分まで老朽化している可能性が高いです。大規模なリフォームを行うより、建て替えの方が安く済むこともあるでしょう。

ただし、これまで、頻繁にメンテナンスやリフォームをしており、地盤が強いといった条件では、リフォームでも問題ない場合があります。

築30～40年

築30～40年の場合は、「住宅診断」や「耐震診断」をした上で判断することをおすすめします。

1981年施行の「新耐震設計基準」を満たしており、診断結果が良好であればリフォームで問題ない場合が多いです。

ただ、2000年以前は、「住宅性能」や「省エネ性能」などの明確な基準があまりない時代です。現在の建物より断熱性・気密性が劣っている可能性が高いため、これらの補強をしっかり行いましょう。

診断は、建物の大きさにより、合計20～40万円程度の費用がかかりますが、自治体から助成金がもらえる場合もあります。確認してみましょう。

築30年未満

建物の状態にもよりますが、状態が良く、住みやすくするための修繕や少しの増築であれば、リフォームで問題ないことが多いです。

リフォームの際には、耐震性や断熱・気密性を補強することをおすすめします。

ただし、家族が増える、二世帯住宅にする、といった理由から、大きな間取り変更をしたい場合には増築や建て替えが必要です。

ポイント３：工事費用

リフォームと建て替えの工事費用は、内容によってかなり幅はありますが、相場感は以下のようになります。

一般的にリフォームの方が費用は安いですが、建て替えは、現在の技術や設備で家を建て直すことになるため、一度建て替えをしてしまえば、その後のメンテナンスや修繕費用を減らすことができます。

将来的なコストも考慮して検討しましょう。

また、リフォームは厳密には、部分リフォーム、リノベーション、フルリフォームと分かれ、それぞれ相場が異なります。

一般的に「リフォーム」は、古くなった建物全体、または部分的に新築の状態に修繕することを指します。それに対し、「リノベーション」は既存の建物を改修し、使い勝手をよくするための間取り変更など、元の状態よりも機能を向上させたり、価値を高めることを指します。

リノベーションの方が工事の規模が大きくなることから、費用が高くなる傾向があります。

「フルリフォーム」は、「スケルトンリフォーム」とも言われ、壁や床、天井などすべてを取り除き、躯体（骨組み）のみを残して、間取りから作り直します。さらに大掛かりとなりますので、より費用がかかります。

どこまでこだわるのか、得られる効果と費用のバランスを考えて検討すると良いでしょう。

建築業者に見積もりを依頼するときには、リフォームと建て替えの両方の費用を算出してもらうことをおすすめします。具体的な費用とプランをもらうことで、詳しい比較が可能になります。

ポイント４：工期と工事以外の諸経費

工期と工事費用以外の諸経費も念頭に置いておきましょう。

リフォームと建て替えでは、工期とかかる諸経費が異なります。

工期を短く済ませたいのであれば、リフォームがおすすめです。

建て替えするには、まず解体の費用がかかります。そして工事の間は仮住まいに住むことになるため、その費用と引っ越し費用がかかります。この他に登記費用、住宅ローン保証費、儀式代（地鎮祭や上棟式をする場合）などの出費があります。

リフォームは住みながらの改修が可能なため、建て替えのような諸経費はかかりません。ただし、リフォームの規模によっては仮住まいに移動することになり、同様の費用が必要です。とはいえ、工期が短い分、これらの費用は少なく済むでしょう。

また、増築などで床面積が変わる、という場合にはリフォームでも登記申請が必要になります。

ポイント５：今後の暮らし方から考える

5つ目のポイントは、今後の暮らし方をどうしたいか、というものです。
大きく分けて以下の3つから考えます。

• 間取りを大きく変更したいのか
• その家に何年住みたいのか
• 家族構成やライフステージはどう変化していくのか

例えば、二世帯住宅にしたい、といった大きな間取り変更をしたい場合には、建て替えをおすすめします。リフォームでも調整は可能ですが、基礎や柱など、構造を全く新しくするわけではないため、間取り変更にはどうしても制限がかかります。

また、リフォームでの大規模な変更は、工事が可能だったとしても予期しない費用が発生しやすく、結局、建て替えと変わらない金額になることもあります。
この時、あと何年、誰がどんなふうに、この家で暮らすのかを考えてみることも大事です。

木造住宅の寿命は、一概に「何十年」とは言えない現状があります。現在の築年数や躯体の強さ、これまでのメンテナンス・リフォーム状況などにより変わってくるものです。

法定な耐用年数は22年とされていますが、これは建物を減価償却し税金を計算するためのものであり、建物の寿命とは関係がありません。築60年、築100年といった家に住んでいる方もいます。
住宅設備の寿命が30年ほどのことが多いため、そのタイミングで建築業者から建て替えをおすすめされる場合もありますが、古い家であっても、メンテナンスや部分的なリフォームをすることで、長く住み続けることは十分に可能です。

まずは、ご家族でじっくり話し合い、今後の暮らしやお互いの希望を共有することをおすすめします。

ポイント６：古い家に強い思い入れがあるかどうか

今住んでいる古い家に、どのような思い入れがあるかということも重要です。

「親が建てた家を残したい」「親しみがあり手放したくない」といった理由で、古い家でも、建て替えではなくリフォームを選択するご家庭も少なくありません。

築年数が古くても、残したい部分は残しつつ、フルリフォームを行い、外装を張り替える、テラスを設置する、といった方法でモダンな建物を実現することが可能です。
また、水回りを一新したり、最新設備を揃えたり、玄関にクロークを設置するなど、家全体を機能的に使いやすく、過ごしやすく改修することもできます。

古い家をリフォームする際には、耐震補強や断熱・気密性の向上も忘れずに組み入れておきたいですね。

建築業者に相談する際には、建物の状況や費用だけでなく、「どう暮らしたいか」「家への思い入れや残したいもの」も伝えておくことが大切です。

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